بناءً على طلب المئات من زوار الموقع ننشر فيما يلي مشروع القرض السكني الذي يُعِد له المصرف التجاري السوري في إطار مساهمة البنك الحكومي في التنمية المستدامة وبحسب اقتصاد السوق الاجتماعي...

الهدف:

1. تمويل بأقساط مريحة وبدون كفيل لمختلف أنواع الأبنية (مساكن، محلات...)

2. مساهمة جدية وجذرية في مواجهة أزمة الركود العالمية على الأمد الطويل.

3. تأمين مصادر تمويل بالعملة السورية من المقيمين وبالقطع الأجنبي من المغتربين مما سيساعد في استقرار الليرة السورية.

4. استيعاب السيولة المتراكمة لدى المصارف في مشاريع طويلة الأمد.

5. إيجاد منافذ كافية لاستيعاب الجزء الأكبر من العمالة السورية الموجودة أو العائدة بسبب الأزمة.

6. مساهمة في إيجاد منافذ إضافية لتحديد السياسة العمرانية السورية.

7. الاعتماد في الخروج من الأزمة على توزيع عبئها على شرائح واسعة من الشعب (مقترضين ومودعين ومستثمرين...) بدلاً من إصدار سندات خزينة لتمويل مصارف تجمع الأموال ولا تجد طريقة لتوظيفها على الأمد البعيد.

8. نهضة العمران تنعش مختلف القطاعات وتكون فرصة نادرة في الأزمة العالمية لتحصل سورية على مستلزمات انتعاشها بأقل من نصف سعرها، وكي تفرض عموماً شروط تفاوض أفضل لها.

مرتكزات الفكرة

يتألف حق ملكية الشيء من ثلاث مكونات:

v حق الاستعمال usus ويعني حق استعمال الشيء

v حق الريع fructus ويعني حق الحصول على ثمار ونواتج الشيء. وتعني كلمة ثمار (ريع) الإيراد المتجدد (مثل المحصول أو الأجرة...)؛ أما الناتج فهو الإيراد الذي يتسبب بانخفاض قيمة الشيء (مثل نواتج المنجم).

v حق الرقبة abusus ويعني حق التصرف بالشيء وفق مشيئة المالك لهذا الحق كأن يقوم بالتصرف بالشيء هبة أو بيعاً أو حتى إتلافاً.

بسبب اعتمادها على رهن حق الرقبة، تعاني المصارف إذا تعثر المقترض من المشاكل التالية:

Æ صعوبة البيع العلني في حال انشغال العقار المعني بأهل المقترض أو بأي مستأجر آخر

Æ بطء الإجراءات القانونية اللازمة لتحصيل الحقوق

Æ ضآلة المبالغ المحصلة الناتجة عن البيع العلني

ويلاحظ عدم اندفاع المصارف المحلية لمنح قروض سكنية مكثفة أو مرتفعة القيمة أو مديدة الأجل أو توسيع شريحة المستفيدين منها نحو أصحاب الدخل المحدود لأسباب عديدة منها:

1. ضعف رأسمال معظم هذه المصارف.

2. الرغبة بالحصول على أرباح سريعة مما يبرر تفضيل القروض التجارية أو قروض التجزئة القصيرة الأمد.

3. عدم استقرار الودائع للأمد الطويل، وعدم وجود طريقة تضمن ديمومتها.

4. خطر انخفاض قيمة العملة المحلية على الأمد الطويل

رغم أن المصارف الإسلامية تتعامل بالتأجير التمويلي والتشغيلي، فإنه يختلف عن فكرة هذا القرض بأوجه عديدة منها:

v تقوم مختلف طرق التمويل الحالية (التأجير أو الإسلامية) على التمويل الذي ينتهي بالتملك. حسب ما ورد في موقع مصرف سورية الدولي الإسلامي (الفقرة سابعاً من التمويل في باب خدمات المصرف) فقد أورد نص يوضح العلاقة بين التأجير والتملك وفق ما يلي:

"يقوم البنك بتملك الأصل وتأجيره للزبون الراغب في الاستئجار وهي على شكلين :

Æ التأجير التشغيلي وهنا يقوم البنك في شراء الأصول القابلة للتأجير وتأجيرها لجهات أخرى لتشغيلها أو الانتفاع بها لمده محددة وبإيجار يتفق عليه بحيث تبقى ملكية هذه الأصول بعد انتهاء مدة الإيجار للبنك ويستطيع تأجيرها مرة أخرى وأخرى وهكذا.

Æ التأجير التمويلي وهنا يقوم البنك في شراء الأصول أو الأصل التي يرغب بها الزبون وتملكها من قبل البنك و تأجيرها للزبون لمدة معية وباجرة معية يتم الاتفاق عليها تشمل إقساطها تسديد جزء من الثمن الذي تحمله البنك والجزء الآخر ربح البنك من الاستثمار في الايجارة وهنا يلتزم الزبون باستئجار هذا الأصل لمدة معينة ودفع كامل قيمة الأقساط المتفق عليها بحيث تؤول ملكية هذه الأصول بالكامل للزبون بعد انتهاء المدة المتفق عليها وقيامة بالالتزام بالسداد لكامل قيمة الأقساط."

وهنا نجد أن المقترض في حال رغبته بالتملك فإنه لا يتملك إلا بعد تسديد كامل الإيجارات.

v يرتبط هذا النوع من التأجير بتمويل احتياجات الشركات وليس تمويل مساكن المواطنين.

v يبقى القرض المقترح من قبل المصرف التجاري الأرخص بالمقارنة مع أي مصرف آخر.

v بعكس القروض التقليدية، يساهم القرض المقترح في فرض علاقة تعاقدية غير معروفة من حيث تشجيع التكافل والتوزيع العادل بين مختلف الأطراف المرتبطة بالقرض.

المقترح

يشمل الاقتراح مختلف أنواع العقارات سواءً السكنية منها أو التجارية وبمختلف حالاتها ولا يقبل إلا تمويل من تم إكساؤه أو من كان على عرصة معدة للبناء أو على الهيكل وبشرط إكمال إكسائه (وللنوعين الأخيرين برأينا الأولوية لما في عملية الإكمال من قيمة مضافة على مستوى الاقتصاد الوطني). من حيث المبدأ يشمل العقارات الجاهزة للسكن أو الاستعمال فورياً ولكنه (حسب سياسة الدولة والمصرف المعني) يمكن أن يشمل العقارات التي يتفق على تجهيزها بين المشتري والبائع والمصرف خلال فترة معينة.

لفهم الفكرة الأساسية للقرض نشرح فيما يلي الخطوات اللازمة للحصول على قرض لتمويل عقار جاهز (نفرض هنا أنه عقار سكني):

1. يتأكد المشتري من كون عقار البائع نظيف (أو بإشارات مقبولة؟؟) ويتفق معه على سعر ما

2. يحدد المصرف القرض بسقف لا يتجاوز القيمة القصوى للعقار بناءً على النوع والمنطقة العقارية...

3. ستسمح المحاكاة المتاحة عن طريق موظف المصرف أو موقع الإنترنت بمعرفة سيناريوهات وشروط القرض. مما سيسمح للمشتري بمعرفة ما يلي:

a. معطيات القرض والوثائق المطلوبة وشروط العقار:

· عقار نظيف بدون إشارات

· الحد الأقصى لتمويل كل متر مربع من البناء التجاري أو السكني في كل منطقة أو مدينة.

· يوضع الحد الأقصى للتمويل للبناء الجاهز. فإذا كان العقار على الهيكل أو سيبنى من الأرض بناء على مخطط مصدق أصولاً، يمنح المصرف للبائع وعداً بأنه في حال أنجز المطلوب منه بالمواصفات المطلوبة خلال فترة البناء أو الإكساء المتفق عليها (وقام بنقل ملكيته ورهنه حسب ما سيرد أدناه) فسيحصل على القرض. إما إذا لم يحترم العقد والوعد بالإنجاز بالمواصفات المطلوبة وخلال المدة المحددة يفقد حقه بالقرض. وهنا لا بد من التنويه إلى أنه طالما أن المصرف خلال فترة الإنجاز لا يمنح سوى الوعد بالإقراض فيمكن للمصرف أن يطلب مبدئياً تجميد مبلغ يعادل قيمة الحسم المتوقعة عند البيع الفعلي (2% وفق ما سيرد أدناه) وتتحول إلى غرامة في حال عدم الالتزام. أما إذا التزم البائع فإن المصرف يكون قد حصلها سلفاً. وتوضع في حساب خاص بحيث لا تحتسب إلا عند انتهاء المدة دون إنجاز (في هذه الحالة تعتبر غرامة) أو الإنجاز الفعلي وطلب القرض (في هذه الحالة تعتبر حسماً من القيمة البيعية). وبذلك ستكون إما غرامة عدم تنفيذ أو حسماً من بيع محقق.

b. مبالغ العمولات والرسوم مثل: عمولة التخمين العقاري، وعمولة الارتباط، ومختلف الرسوم المترتبة على القرض من رسم للطابع إلى ضرائب ورسوم للمحافظة والعقارية سواءً بسبب نقل الملكية أو عقود الإيجار (وفق ما سيتم شرحه أدناه).

c. معايير الدخل : للمقترض سواء كان اعتبارياً أو طبيعياً

d. حجم القسط المناسب للدخل ومدة القرض ومقدار الوديعة المطلوب تسديدها في بداية المنح

e. الوديعة المرافقة للقرض حتى نهايته (ضمانة لحسن الالتزام بشروض القرض) ويكون المقترض من خلالها مشاركاً بالأرباح المحققة شهرياً من هذا النوع من القروض وبما يتناسب ومساهمته في مجموع المبالغ المستعملة لهذه الغاية. وبهذه الطريقة ستساعد هذه الأرباح الموزعة شهرياً (للملتزمين بالتسديد) بتخفيف عبء المبلغ الشهري المطلوب تسديده. نقترح أن تكون نسبة الوديعة 30% للعقارات التي تقع قيمتها بين 1.2 مليون و5 مليون (جميع الأرقام الواردة عبارة عن مقترحات قابلة للنقاش). وأن تكون 50% للعقارات بين 5 و15 مليون وأن تكون 70% للعقارات الأغلى. ولا بد لنا من التنويه إلى أن الوديعة تفقد دورها في توليد أرباح للمقترض المودع عند التعثر لفترة ثلاثة أشهر متتالية، ويصبح في هذه الحالة من حق المصرف أن يقتطع من الوديعة أية بدلات إيجار مستحقة أو أية غرامات مستحقة على أية أقساط متأخرة، وسيسمح ذلك للمصرف بتغطية الفترة التي تفصل بين التعثر وإيجاد مستأجر جديد. وبهذه الطريقة يكون المصرف قد غطى مخاطر تعثر القروض الكبيرة واستنزاف الوديعة ذات النسبة الضعيفة بالأقساط المرتفعة. أما بالنسبة للعقارات الرخيصة (أو القروض الضعيفة) لذوي الدخل المحدود فقد يكون من المناسب الاكتفاء بنسبة وديعة ضعيفة جداً بحيث يكون العبء عليهم ضعيفاً. ولكن يمكن أن يطلب من الدولة ترميم هذه الوديعة (من ريع ما سيتم تحصيله لصالحها من أرباح القرض وفق ما سيرد أدناه) بحيث تصل إلى نسبة دنيا لا تقل عن (30% أو 20% كحد أدنى مثلاً).

f. تجميد مجموع مبالغ إيجارات ثلاثة أشهر (وفق ما ينص عليه القانون ؟؟؟؟) كهامش أمان إضافي في حال التعثر والبحث عن مستأجر جديد أو الملاحقة القانونية.

g. مدة القرض: بما أن هذا المقترح يعتمد على إمكانية تأجير الغير في حال التعثر. وبما أن الغير لن يقبل تسديد مبالغ أعلى من وسطي إيجار مثيل هذا العقار، وبما أن مخاطر استنزاف الوديعة مهما كانت قيمتها تزيد كلما كانت الأقساط مرتفعة بسبب محدودية أشهر أو سنوات التقسيط، فلا يمكن إيجاد الوقت الكافي للبحث عن مستأجر مناسب (دون استنزاف كامل الوديعة) إلا من خلال وضع حد أدنى لمدة الإقراض: لنقل مثلاً أن المصرف لا يقبل التعامل بهذا النوع من القروض لأقل من 10 سنوات. وفي حال رغبة البعض بالتسديد السريع فلا يوجد ما يمنع ذلك من خلال التسديد المسبق للأقساط وتسريع الدفع بعد تسديد عمولة فوات الربح (5% على المبلغ المتبقي). بهذه الطريقة يعتمد القرض على مبدأ (وديعة أكبر كلما زاد القرض، وتثبيت حد أدنى لمدة الإقراض). وبذلك نكون قد أكدنا وجود هامش أمان لكون قسط القرض مقارباً عموماً لقيمة الأجرة الوسطية لمثيلاته من العقارات. وهذا سيسمح بتأمين سريع لمستأجر بديل في حال تعثر المقترض الأساسي. وسيظهر للقارئ بعد قليل أنه من مصلحة المصرف أن يكون القسط الشهري ضعيفاً لأنه في حال التعثر ستكون الأجرة الجديدة أعلى، وإن وجود مستأجرين باجرات أعلى سيسمح بتسديد القيم المطلوبة من المقترض الأساسي، مما يعني أرباحاً أكبر لكل من:

· الدولة (الشريك الأول بالربح)

· والمقترضين الملتزمين

· والمصرف لأن إيراداته ستكون أعلى

· والمودعين في ودائع سكنية (حسب ما سيتم شرحه لاحقاً).

h. حصرية استعمال العقار بالمقترض الأصلي: يفترض هذا القرض نقل الملكية منذ البداية إلى المقترض الذي يقبل بأن حق الإيجار والتأجير للمصرف طوال فترة التسديد ويتم ذلك من خلال عقد تأجير يتجدد سنوياً طالما أن التسديد يتم في المواعيد المحددة. ولكن هناك احتمال لقيام البعض باستغلال قروض المصرف الميسرة (تكاليف زهيدة في السنوات الأولى من القرض) لتحقيق أرباح غير مشروعة على حسابه. فقد يقوم البعض بالاقتراض لمدة طويلة لتخفيض المبلغ المستحق شهرياً، ويستفيد عبر تأجير الغير بأجرة تتجاوز المبلغ الشهري المستحق عليه فيتحول بذلك إلى سمسار يستغل هذا القرض من أجل الإثراء غير المشروع بدلاً من أن يكون لغاية تأمين السكن له. وهذا ما يستلزم وضع شروط على المقترضين خاصة في المراحل الأولى من إطلاق القرض نذكر منها:

· أن يكون من يستعمل العقار هو المقترض ذاته أو ورثته في حال الوفاة. وإذا قام المقترض بتأجير العقار للغير دون علم المصرف مخالفاً بذلك شروط العقد، يعتبر القرض متعثراً فورياً. في هذه الحالة لا نعتقد بأنه من مصلحة أي مقترض تأجير الغير مخالفاً شروط العقد. وفي حال عدم تنظيم عقد تأجير نظامي لن يكون من مصلحة أي مستأجر جديد استئجار العقار (موضوع القرض) من المقترض دون العودة للمصرف لأنه لن يضمن حقوقه.

· في المرحلة الأولى ولمنع تكرار تجربة الجمعيات السكنية ومشاكلها يمكن حصر التمويل بالمقترضين الذين يتجاوز عمرهم الثامنة عشر من العمر من جهة وحصرياً لمن لا يمتلك عقاراً من قبل (سواءً على مستوى سورية أو على مستوى المحافظة حسب ما تراه مناسباً إدارة كل مصرف أو الجهات الوصائية)

· إذا كانت الرغبة في تشجيع حركة الاقتصاد وتأمين زخم معقول للنمو الاقتصادي واستغلال رخص المواد الأولية عالمياً يمكن حصر التمويل بثلاث فئات من العقارات:

1. الجاهزة (بسقف أعلى للمتر حسب الموقع وفق ما ذكر أعلاه) التي يقبل أصحابها تسديد دفعة أولى تتراوح بين 40% أو 70% ولمدة تتراوح بين 10 و30 سنة مثلاً. في هذه الحالة سيكون المصرف في أمان سواءً من حيث مخاطر التسليف أو مخاطر استغلال شروط القرض الميسرة. كما أن هذا الخيار سينحصر بشكل أساسي بفئات الميسورين من جهة والمغتربين خارج سورية من جهة أخرى مما يعني تعظيم حجم القطع الأجنبي الممكن الحصول عليه من الخارج.

2. العقارات المنوي بناؤها وإكساؤها قبل تسليمها للمقترض (تطبق عليها شروط الوديعة من 5% إلى 70% ولمدة دنيا لا تقل عن 10 سنوات وبسقف أعلى للمتر المبني حسب المنطقة والموقع حسب ما ذكر أعلاه): يشترط فيها أن تكون الأراضي التي ستبنى عليها مرخصة مع تحديد فترة البناء وصولاً إلى التجهيز حسب المخططات. ويكون المصرف ملتزماً إذا انتهى الإنجاز وتم تسليم العقار للمقترض (الشاري) ورهنه للمصرف خلال الفترة المتفق عليها مع المصرف (من 1 سنة إلى 2 أو 3 سنوات حسب طبيعة المشروع وضخامته). مع التذكير بنسبة الحسم 2% الواجب تسديدها قبل التعاقد (مبلغ الحسم غير قابلة للإعادة). ومع التذكير بأن التزام المصرف بتسديد القيمة المتفق عليها للبائع (المقاول) يسقط في حال تجاوزت فترة التجهيز فترة الإمهال المتفق عليها

ملاحظة: بما أن الملكية في الأرض أو في المقسم على المخطط ستنتقل ملكيتها بهذه الطريقة من البائع إلى المشتري، وضماناً لحق المشتري في حال نكول البائع عن استكمال العقار (بتكلفة تعادل بشكل تقديري 15 ألف ليرة للمتر (5 ألف لمتر البناء و10آلاف لمتر الإكساء) ودرءاً لاحتمال بقاء العقار دون استكمال وبالتالي استحالة تأجيره يطلب المصرف من المشتري وديعة "تنفيذ" تعادل القيمة المذكورة بقصد ضمان إنجاز البناء والإكساء مع تفويض من المشتري باستعمال تلك القيمة لإنجاز المطلوب. وهنا نميز بين الحالات التالية:

إن تم كل شيء دون نكول أي من الأطراف تعاد وديعة "تنفيذ" إلى المشتري

إذا نكل البائع عن الاستكمال ورفض المشتري الاستكمال أيضاً يلجأ المصرف إلى استعمال القيمة والاعتماد إما على إحدى جهات القطاع العام أو على القطاع الخاص لتنفيذ المطلوب. ومن ثم يسلم المصرف العقار المعني وفق الأصول إلى المشتري أو يقوم في حال رفضه بالتأجير لمستأجر جديد حسب طريقة المزايدة المبينة في هذه الدراسة.

3. العقارات على الهيكل التي سيقوم البائع بإكساءها قبل تسليمها للمقترض (تطبق عليها شروط الوديعة من 5% إلى 70% ولمدة دنيا لا تقل عن 10 سنوات وبسقف أعلى لمتر البناء بحيث يكون مجموع سقفي متر البناء على الهيكل حسب الموقع الجغرافي وسقف متر الإكساء حسب شروط قروض الإكساء): يشترط فيها أن تكون الأبنية على الهيكل مرخصة مع تحديد فترة الإكساء وصولاً إلى التجهيز الكامل من قبل المقاول البائع. ويكون المصرف ملتزماً إذا تم الإكساء وتسليم العقار للمقترض (الشاري) ورهنه للمصرف خلال الفترة المتفق عليها مع المصرف (من 1 سنة إلى 2 أو 3 سنوات حسب طبيعة المشروع وضخامته). مع التذكير بنسبة الحسم 2% الواجب تسديدها قبل التعاقد (مبلغ الحسم غير قابلة للإعادة). ومع التذكير بأن التزام المصرف بتسديد القيمة المتفق عليها للبائع (المقاول) يسقط في حال تجاوزت فترة التجهيز فترة الإمهال المتفق عليها. وفي جميع الأحوال يكون المعيار في المنح سواءً للعقارات التي ستبنى أو سيتم إكساؤها هو الصور قبل وبعد القرض وتقرير الزيارة الميدانية من جهة، بالإضافة إلى بيان القيد العقار بتاريخ طلب القرض مقارنة مع البيان بعد الإنجاز والذي سيتم الصرف على أساسه مصحوباً بالصور وتقرير الزيارة الميدانية الأخيرة.

ملاحظة: بما أن ملكية البناء على الهيكل ستنتقل من البائع إلى المشتري، وضماناً لحق المشتري في حال نكول البائع عن إكساء العقار (بتكلفة تعادل 10 آلاف لمتر الإكساء) ودرءاً لاحتمال بقاء العقار دون استكمال وبالتالي استحالة تأجيره يطلب المصرف من المشتري وديعة "تنفيذ" تعادل القيمة المذكورة بقصد ضمان إنجاز الإكساء مع تفويض من المشتري باستعمال تلك القيمة لإنجاز المطلوب. وهنا نميز بين الحالات التالية:

إن تم كل شيء دون نكول أي من الأطراف تعاد وديعة "تنفيذ" إلى المشتري

إذا نكل البائع عن الإكساء ورفض المشتري ذلك أيضاً يلجأ المصرف إلى استعمال القيمة والاعتماد إما على إحدى جهات القطاع العام أو على القطاع الخاص لتنفيذ المطلوب. ومن ثم يسلم المصرف العقار المعني وفق الأصول إلى المشتري أو يقوم في حال رفضه بالتأجير لمستأجر جديد حسب طريقة المزايدة المبينة في هذه الدراسة.

في حال تضمين استمارة القرض والعقود هذه الملاحظات نجد أن حق المصرف سيحفظ حقوقه ضد احتمالات السمسرة التي قد يلجأ إليها البعض. كما أن حصر عمليات التمويل بالعقارات التي ستبنى أو ستكسى بالشروط أعلاه وبالعقارات الجاهزة بشروط أقسى (وديعة أعلى ومدة إقراض محدودة) سيسمح بتحقيق التالي:

تخفيف احتمالات السمسرة

التخلص من مشكلة الجمعيات السكنية غير الجدية والتي يشوبها دوماً الراغبون بالسمسرة على أدوارهم أكثر من الراغبين بالسكن الفعلي

تأمين موارد كبيرة في حالة العقارات الجاهزة وخاصة بالقطع الأجنبي من المغتربين

تحريك عجلة الاقتصاد من حيث زيادة حجم الطلب في قطاع البناء ومختلف القطاعات الرافقة له

توفير فرص عمل كثيرة لأن البناء والإكساء والقطاعات المرافقة له هو الأكثر طلباً لليد العاملة

تأمين فرصة منافسة كبيرة لمختلف شركات البناء والإنشاء في القطاع العام والخاص، مما يعني إمكانية استبدال الدعم المباشر (إعفاء من فوائد وغرامات تأخير...) بالدعم غير المباشر عبر زيادة الطلب على منتجات وخدمات هذه الشركات ويبقى الشعار "البقاء للأكفأ".

4. شروط التمويل (نفترض هنا أن المقترض سيسدد x% (ولتكن 30%) من قيمة العقار المعلنة كوديعة وفق ما ورد أعلاه):

a. يتقاضى البائع قيمة العقار على جزأين: (1-x%) ما يعادل 70% من قرض ممنوح للمشتري بدون فائدة وما يعادل نسبة الوديعة x% أي 30% مقابل بيع حق الأجارة لصالح المصرف لمدة تكافئ المدة التي سيمنح على أساسها القرض المذكور. ويتم تسديدها فور توقيع العقود وإبراز نقل الملكية إلى المشتري وووضع إشارة الرهن لصالح المصرف. وفي حال عدم التنفيذ خلال مهلة محددة (أسبوع أو شهر....) تسقط جميع العقود والالتزامات المرافقة لها.

b. يمتلك المشتري العقار إذا أقر بما يلي:

· اقتراض 70% من قيمة العقار بدون فائدة تسدد بأقساط متساوية.

· نقل الملكية له مع معرفته الكاملة بأن حق التأجير والاستئجار من حق المصرف طوال مدة القرض. وبذلك يتوجب على هذا المشتري تسديد مبلغ شهري مؤلف من جزأين:

1. قسط القرض الممنوح بدون فائدة

2. الأجرة الشهرية

· لا يتغير المبلغ الشهري (القسط+الأجرة) خلال الأشهر المتبقية حتى نهاية السنة الميلادية الأولى للمنح

· مع قدوم كل سنة ميلادية تتغير الأجرة المستحقة الدفع حسب تغير التضخم السنوي. وبما أن إصدار الإحصاءات لا يتم إلا بعد مرور عدة أشهر على كل سنة ميلادية، يمكن اعتماد التضخم للسنة ما قبل السابقة من أجل دقة أكبر في الاحتساب مع حلول كل سنة ميلادية جديدة.

· في حال عدم تسديد المبلغ المستحق شهرياً لثلاثة أشهر متتالية فإنه سيواجه ما يلي:

1. عدم تجديد عقد استئجار العقار في السنة التالية

2. فقدان حقه في الأرباح الشهرية للوديعة (التي تمثل 30% من قيمة العقار)

ملاحظة هامة جداً: بما أن هذا القرض سيلاقي رواجاً كبيراً بسبب تحديد القسط على قدر الدخل، فإن تطبيق الناحية القانونية من حيث أن العقد شريعة المتعاقدين أمر هام جداً. ولكن بما أن الناحية الاجتماعية تقتضي مراعاة وضع المقترضين المستأجرين من حيث وجود ظروف قد تمنع تسديد الميلغ الشهر (قسط+أجرة) يمكن أن نتخيل إمكانية منحهم الخيار التالي:

حرمانهم من إعادة حصتهم من الأرباح ومنحهم الحق بالدخول في المزايدة أو منحهم الحق بالبقاء في العقار (مقابل تسديد أعلى مزاد ممنوح+ليرة واحدة) وذلك للمدة المتبقية من القرض مع مراكمة الأقساط التي ستترتب عليها غرامات تقتطع شهرياً من حساب الوديعة. وهذا الخيار سيكون مغرياً للمقترض المستأجر طالما أن نتيجة المزاد بالأجرة كانت أقل من المبلغ الشهري المترتب على عليه سابقاً. أما في حال التجاوز فلن يستفيد شيئاً. ويطبق عليه القانون حكماً. بهذه الطريقة نخفف من احتمالات الاعتراض المكثف على القرض ونأخذ بالاعتبار من جديد مفهوم اقتصاد السوق الاجتماعي.

ملاحظة هامة جداً: بما أن هذا القرض سيلاقي رواجاً كبيراً وبغية كشف نقاط الضعف المحتملة وبما أن فيه تركيبة من الملك والإيجار سيكون من المفيد البدء إما بمنطقة معينة أو بشريحة محددة ونقترح أن تكون شريحة المغتربين لأنه سيكون من السهل تطبيق مفهوم الاستبعاد من العقار في حال التعثر مقارنة بالمقيم داخل سورية فضلاً عن أنها ستسمح بالحصول على فكرة أولية حول حجم التفق من القطع الأجنبي الذي يمكن الحصول عليه بفضل هذا القرض. وسيسمح التدريج في المنح بإيجاد توازن مقبول ومضبوط لأي احتمالات تعثر وغيرها.

ملاحظة هامة جداً: سيكون من المفيد تحديد نسب عليا من التسليف لكل مصرف بحيث لا يمكنه المساهمة بالتمويل (للمكشوف من قيمة العقار) بأكثر من نسبة معينة من أموال المصرف الخاصة ولتكن 30% كبداية مما يمنع أية مغامرة بالانخراط في قروض غير مستقرة الموارد في التمويل.

3. نعتقد بأن الشروط المذكورة أعلاه ستسمح للمصرف بتأمين مستأجرين جدد بسهولة لعقارات القروض المتعثرة. فكما شرحنا فترة البحث عن مستأجر مغطاة إما لأن القسط ضعيف نسبياً كون المدة الدنيا للقرض 10 سنوات أو لأن الوديعة كافية لتغطية فترة البحث. في هذه الحالة وحسب ما يراه المصرف مناسباً (في حال كون القسط أقل بكثير من الأجرة الطبيعية لأمثال العقار المعني) يمكن للمصرف أن يشترط على المستأجر الجديد تسديد ما يعادل سنة من بدلات الإيجار (وبما لا يتجاوز المستنزف من الوديعة الأصلية وذلك بهدف ترميمها جزئياً في حال اقتطاع بعض بدلات الإيجار والغرامات على الأقساط المتأخرة في حال التعثر) في وديعة خاصة تستعمل كمخمد إضافي .

4. في حال الاستنزاف الكامل للوديعة دون وجود أي مستأجر جديد، يتم تصنيف القرض حسب الأصول المتعارف عليها ويعود للمصرف تقدير مصلحته في بيع العقار بالمزاد العلني أملاً بتغطية قيمة المستحقات:

a. تجمع الأقساط المتبقية وغير المدفوعة حتى نهاية القرض ويطبق عليها غرامة تأخير سنوية قدرها 12%

b. يحتسب حاصل ضرب الأجرة المستحقة في يوم استنزاف الوديعة بعدد الأشهر المتبقية ويطبق عليه غرامة 5% فوات ربح سنوية عن كل سنة تمر دون تسديد القيمة

5. في كل مرة يصل القرض إلى موعد استحقاقه أو استحقاق تمديده، ولم يتمكن المصرف من تأمين مستأجر جديد يضمن تسديد المستحقات غير المدفوعة، وإذا وجد أن حصيلة بيع العقار لن تكفي لتسديد المستحقات يحق للمصرف تمديد التأجير تلقائياً لخمس سنوات إضافية.

6. في حال قبل المستأجر الجديد تسديد أجرة أكبر من الأجرة المستحقة (هو أمر محتمل خاصة إذا كان المبلغ الشهري المسدد من أجرة وقسط يوازي بدلات الأجور الشهرية للعقارات المماثلة) يمكن توزيع الزيادة المحققة وفق التالي تخصيص نسبة (50% مثلا أو أية نسبة أخرى يراها مناسبة مجلس الإدارة) على شكل أرباح للتوزيع على المقترضين الملتزمين وعلى المودعين الذي ساهموا بودائع سكنية لتمويل هذا النوع من القروض (وذلك أسوة بنسبة الربح الناجم عن وديعة المقترض المتعثر حيث يحرم من ذلك الربح ويوزع بذات الطريقة على المقترضين والمودعين الملتزمين). أما الباقي فيوضع بشكل تراكمي في حساب دائن خاص مجمد تعطى الأولوية للاقتطاع منه قبل الوديعة في حال التعثر. وطالما يوجد رصيد في هذا الحساب المجمع يراعى ما يلي في نهاية كل شهر:

a. تقتطع منه غرامات التأخير على تسديد الأقساط المستحقة (القرض بدون فائدة) وتكون هذه الغرامات من حق المصرف المانح ولا تدخل ضمن حلقة التوزيع.

b. فور ثبوت تعثر المستأجر الجديد تقتطع من هذا الحساب جميع بدلات الأجرة الشهرية المستحقة.

c. في نهاية مدة القرض إذا لم يتعثر المستأجر الجديد يحتسب المصرف مجموع كل من الرصيد المتراكم في الحساب المجمع والمبلغ المتبقي في الوديعة الأصلية. فإذا كان المجموع كافياً لتغطية مختلف الأقساط المستحقة مع غرامة التأخير غير المستوفاة في نهاية القرض (أو إذا قبل المقترض الأساسي بتسديد المستحقات المطلوبة في حال لم يكن المجموع كافياً)، فإن المصرف يقبل بأن يرفع إشارة الرهن على العقار ويوقف تمديد عقد الإيجار والتأجير مع احتفاظ المصرف بالزيادة عن القيمة المطلوبة وتوزيعها مناصفة (نصف له والباقي للتوزيع على الملتزمين وأصحاب الودائع السكنية). أما إذا لم يكن المجموع كافياً أو رفض المقترض الأساسي تسديد المبالغ المطلوبة لترميم الفرق يتم التمديد لخمس سنوات إضافية.

· يحق للمصرف إن وجد ذلك مناسباً لتحسين خدماته وتوسيع نشاطه وتأمين مستلزمات العمل لفروعه وعامليه استعمال العقار المعني مقابل تسديد الأجرة المستحقة ذاتها فقط.

· يجدر التنويه إلى أنه طالما بمقدور المصرف تأمين مستأجرين جدد (وبأجور أكبر مع الزمن) فلن يكون من مصلحته التنفيذ على العقار أو بيعه بالمزاد العلني إلا إذا وصل إلى نهاية القرض دون تأمين أي مستأجرين جدد (وهي حالة لن تحدث إلا إذا كانت مشكلة السكن في سورية قد حلت بالكامل وبأقساط مريحة وفي هذه الحالة نكون قد بلغنا فعلياً اقتصاد السوق الاجتماعي)، أو إذا كان العقار الذي تم تمويله سيء للغاية (وفي هذه الحالة يمكن الشك في ظروف المنح الأساسية)، أو إذا حدثت ظروف قاهرة أدت إلى عدم إمكانية تأجير هذا النوع من العقارات (مثل الكوارث الطبيعية، قرارات مفاجئة لم تكن بالحسبان...).

· بشكل أكثر وضوحاً نميز في نهاية القرض بين حالتين:

1. كون رصيد الحساب التراكمي مدين بعد مرور عدة سنوات دون تأمين أجرة من المقترض أو من المقترضين الجدد في نهاية فترة القرض: أي أن المقترض لم يلتزم بالتسديد ولم يتوافر أي مستأجر جديد بأجرة يعوض الفرق بينها وبين الأجرة الأصلية القسط المستحق في كل شهر. في هذه الحالة يمكن اللجوء إلى التنفيذ والبيع بالمزاد العلني (أو إلى التمديد لخمس سنوات إضافية تلقائياً مع الإشارة إلى حق المصرف بذلك في العقود).

2. كون رصيد الحساب التراكمي دائن: وهذا يعني أنه تم تأجير العقار وكانت نتيجة التأجير أن فاضت قيمة الأيجارات الجديدة عن القديمة. وهنا يجب مقارنة قيمة هذا الرصيد مع مجموع أقساط القرض ومختلف الأجور المستحقة وغير المدفوعة مع غرامات التأخير في تسديدها وينظر بالموضوع على النحو التالي:

a. إذا كان رصيد الحساب التراكمي أكبر من القيمة المطلوبة يجري التقاص ويعتبر الفائض إيرادات استثنائية ويسقط عندها حق الرهن وحق الأجارة ويوزع مناصفة حسب ما ورد اعلاه.

b. أما إذا كان أقل. فيمنع إجراء التقاص (لا يجوز التقاص إلا عند توافر رصيد دائن يعادل مجموع المبالغ المستحقة وغير المدفوعة) وينظر إما بالتنفيذ أو البيع بالمزاد العلني أو يمكن في حال وجد المصرف أن هناك إقبالا على العقار تمديد عقد الأجارة لخمس سنوات إضافية مع الإبقاء على إشارة الرهن. وفي نهاية كل خمس سنوات نعود للمقارنة مع الرصيد وتطبيق الإجرائية ذاتها.

· يكون المقترض على علم بأن المصرف يعتمد على عامل الزمن في إمكانية أن تعوضه الأجرة الشهرية عن التالي:

1. تسديد أقساط المبلغ الذي اشترى به حق الأجارة (أي مبلغ الـ30%)

2. تحصيل عوائد عن مجموع الجزأين (30%+70%) الذين يشكلان القيمة التي استثمرها المصرف في هذا النوع من القروض. مع التأكيد على أن المصرف يعتمد في هذه السياسة على سياسة الربح الضئيل على الأمد القصير وتعويضه بربح أكبر على الأمد البعيد سواءً من حيث زيادة الإيجارات كل سنة إذا وجد تضخم أو بسبب تعثر البعض وحرمانهم من عوائد أرباح الودائع أو قبول المستأجرين الجدد تسديد إيجارات أعلى، أو تحصيل غرامات على الأقساط غير المدفوعة واقتطاعها إما من الحساب المجمع أو من الوديعة.

3. تحصيل جزء من عوائد الودائع السكنية التي ستمول هذا النوع من القروض.

5. يطلب من المقترض تسديد عمولة تخمين خبير: 10 آلاف ليرة غير قابلة للاسترجاع بعد أن يوضح له المصرف وجود حد أقصى لتمويل المتر حسب المناطق.

6. يرسل المخمن العقاري مع الموظف للاطلاع على وضع العقار واستكمال الثبوتيات ويقدم ما يلي:

a. صور العقار: من الخارج والداخل ومن عدة زوايا تبين الوضع الفعلي للعقار.

b. كشف خبرة يشمل تقدير وضع العقار وقابليته للتأجير بسهولة.

c. التأكد من عدم وجود أية إشارات.

7. بناءً على الكشف الميداني (لا يقبل أي كشف ميداني عمره أكثر من شهر) يتم التأكد من أن العقار مقبول من خلال معطيات الكشف وفحص ما يلي:

a. ثبوتيات العقار (صادرة قبل شهر على الأكثر من تاريخ تقديمها):

· بيان قيد عقاري

· بيان قيد مالي

· مخطط عمراني مع نقطتي علام

· نسخة عن سند الطابو بعد إبراز الأصلي (مع إمكانية دراسة الاحتفاظ بالأصلي)

b. الثبوتيات للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين: حسب ما تراه مناسباً إدارة المصرف وبناءً على توجيهات الجهات الوصائية يمكن الاكتفاء بإمكانية التنفيذ قانوناً على المتعثرين بإخلاء المأجور و استخدام وديعتهم، كما يمكن إعطاء الأولوية في البداية لمن تثبت ملاءتهم من المقترضين: سجل تجاري، صورة عن بطاقة التعريف، صورة عن الشهادة، بيان تكليف ضريبي، ورقة مزاولة المهنة......، نسخة عن سند الطابو بعد إبراز الأصلي (مع إمكانية دراسة الاحتفاظ بالأصلي)

c. الدفعات والرسوم المطلوبة: يتم تحصيل ما يلي منذ البداية:

· عمولة ارتباط: 1.5% توضع في حساب مؤقت قابلة للاسترجاع في حال رفض القرض.

· عمولة الحسم بنسبة 2% (قابلة للزيادة حسب سياسة المصرف وتوصيات الجهات الوصائية) من قيمة العقار تقبض من البائع منذ البداية وغير قابلة للإعادة. نعتقد بأن هذه العمولة ستسمح بمنع المقترضين غير الجدييين من إشغال المصرف بعملياتهم. ما أنها ستسمح بتعويض جزء من التكلفة المنخفضة التي يقدمها المصرف في السنوات الأولى. ونعتقد بأن المتعاملين لن يعانون هنا (كما يحدث بالسيارات) من إمكانية قيام البائع بعكس قيمتها على الزبون. فهي هنا تتعلق عموماً بالبائع الفرد الذي لن يمارس يومياً عمليات البيع وكون البائع في مجال العقارات لن يتأثر بمثل هذه النسبة بالمقارنة مع ربحه.

· 30% من قيمة العقار (بعد التذكير للمقترض بالحد الأعلى لسعر المتر في المنطقة العقارية المطلوبة) توضع في حساب مجمد تسترجع في حال رفض القرض أو التراجع عن الاقتراض أو انتهاء مدة القرض وتسديد جميع المستحقات.

· دفعة مجمدة (3 أجرات شهرية) توضع في حساب مجمد تسترجع في حال رفض القرض أو التراجع عن الاقتراض أو انتهاء مدة القرض وتسديد جميع المستحقات.

· رسوم الطوابع المتعلقة بالعقود: تدفع عند تصديق العقود.

باستثناء رسوم وطوابع العقود التي تسدد خارج المصرف، تقبض جميع المبالغ الأخرى من خلال إشعار واحد عليه جميع هذه التفاصيل وبمجموع وحيد.



8. ثم تجري طباعة مختلف العقود المرتبطة بهذا القرض ولكل منها رقم أو رمز وحيد يحوي الرقم الأساسي للزبون ونوع العقد والرقم التسلسلي للعقد. ويوقع الجميع على كل العقود بحيث كل من ليس طرفاً يصبح شاهداً (البائع على عقود الشاري والعكس صحيح). ويذكر صراحة في جميع هذه العقود بأنها مرتبطة ببعض بحيث :

a. من جهة المصرف: لا يقبل المصرف التسديد إلا بعد ما يلي

· تسديد قيم العمولات والطوابع والدفعات الأولى المترتبة على عملية القرض:

· نقل ملكية العقار إلى المقترض

· وضع إشارة التأمين العقاري من الدرجة الأولى على العقار.

· قبول اقتطاع المصرف نسبة الحسم المحددة.

b. من جهة باقي المتعاقدين: يسقطون التزامهم بتلك العقود إذا لم يقم المصرف بتحويل المبالغ المتفق عليها (عقد الأجارة مع البائع وقيمة القرض بدون فائدة الذي سيحول إلى البائع من قبل الحساب المدين لقرض المشتري) خلال مدة (أسبوع أو شهر حسب ما سيقرر مجلس الإدارة؟؟؟)



9. بعد قبض مبالغ العمولات المختلفة وإبراز إشعارات تسديدها وبعد استكمال الكشوف الميدانية وغيرها من صحة الثبوتيات، يتم توقيع عقود مع كل من البائع والمشتري (المقترض - المستأجر –المودع)

مميزات القرض

1. تحقيق مباشر لدور الدولة في اقتصاد السوق الاجتماعي من حيث:

a. تحويل نقاط الضعف (طلب كامن هائل على العقارات سواءً من قبل المشترين أو من قبل المستأجرين ولجميع أنواع الاستخدامات بما فيها السكن والعمل التجاري...، وضعف القوة الشرائية) إلى قوة

b. بدلاً من قيام الدولة بمواجهة الأزمة الحالية بدعم مباشر للصناعيين أو التجار أو المستهلكين، يمكن توزيع العبء على الجميع من خلال هذا المنتج المصرفي الجديد الذي يفترض تدخل الدولة بالاقتصاد بشكل غير مباشر ولا يكلفها شيئاً بل يوفر لها إيرادات جديدة. فالدولة هنا تسعى إلى تنظيم العلاقة بين المصرف والمقترض والمودع وتوزع عبء التنمية تكافلياً على الجميع وتحصل على موارد جديدة تساعدها في تحقيق رؤية عمرانية واستثمارية جديدة غير مسبوقة في أية دولة أخرى. وهكذا سيتم توفير فرص عمل كثيرة لأن البناء والإكساء والقطاعات المرافقة له هو الأكثر طلباً لليد العاملة كما سيتم تأمين فرصة منافسة كبيرة لمختلف شركات البناء والإنشاء في القطاع العام والخاص، مما يعني إمكانية استبدال الدعم المباشر (إعفاء من فوائد وغرامات تأخير...) بالدعم غير المباشر عبر زيادة الطلب على منتجات وخدمات هذه الشركات ويبقى الشعار "البقاء للأكفأ"

c. التخلص من مشكلة الجمعيات السكنية غير الجدية والتي يشوبها دوماً الراغبون بالسمسرة على أدوارهم أكثر من الراغبين بالسكن الفعلي

d. في ظل أي انتعاش محتمل للاقتصاد السوري يمكن الاستفادة من رخص المواد الأولية في ظل الأزمة العالمية الحالية، ويمكن للمستثمرين السوريين فرض شروطهم أفضل من السابق.

e. ظاهرياً سيستبدل طالبو السكن بدلات أجور المنزل بأقساط قروض ولكن عملياً الإيجابيات كثيرة:

i. بمقدور المقترضين أن يدفعوا مبلغاً شهرياً أقل، حيث سيرفع شعار "حدد قسطك على قدر دخلك".

ii. يصبح المقترض شريكاً بالربح المقبوض (المبالغ المقبوضة وليس المحاسبية وذلك وفق ما تم شرحه أعلاه) بنسبة 30% بما يعادل مساهمة الوديعة بقيمة القرض.

iii. يمكن للأرباح أن تزيد كثيراً (بسبب كل من التضخم أو تعثر بعض المقترضين أو احتمال قبول المستأجرين الجدد تسديد بدلات أجرة أعلى من المقررة للمقترض الأساسي) مما يعني أنه في حال وجود تعثر أو تضخم فهناك احتمال لتحول المقترض (أو المشترك بالودائع السكنية) تلقائياً إلى مستثمر وبعوائد مجزية.

iv. في حال التعثر وتوافر مستأجر جديد يدفع أجرة أعلى من المستحقة يخصص جزء من الفائض لتمويل المستحقات وغرامات التأخير والباقي سيتم تجميعه مما قد يسمح في نهاية القرض بتجميع ما يكفي لتسديد المستحقات والحصول على العقار دون تسديد أي مبلغ إضافي.

f. تحقيق حلم السكن لشرائح كثيرة بأقساط مغرية وشروط مشجعة

g. انتفاء الحاجة لكفيل عند طلب القرض.

h. إيجاد آلية لتشجيع السكن في مناطق أكثر من غيرها (نائية، مرغوب بتنميتها...)

i. أداة توزيع عادلة بين فقير وغني وبين مدخر ومقترض حيث:

i. سيؤدي هذا القرض إلى تخفيض تكاليف قروض السكن بشكل ملموس

ii. تكلفة القرض الضئيل الكمية أقل من تكلفة القرض الكبير

iii. تكلفة قرض المقترض المنتظم في تسديده أقل من تكلفة القرض المتعثر

iv. يتم توزيع الأرباح نسبة وتناسباً مع ممولي القرض (وديعة المقترض ومختلف الودائع السكنية الأخرى بعد اقتطاع نسبة للمصرف المدير للعملة ونسبة للدولة)

v. إمكانية دعم الدولة لقروض بعض الفئات مثل (أسر الشهداء، الجيش،....)

2. طريقة فعالة لتوظيف فوائض المصارف بدلاً من وضعها في سندات خزينة تزيد أعباء الدولة.

3. تنشيط الاقتصاد لأن تنشيط قطاع السكن يحرك باقي القطاعات الأخرى.

4. كما ساهم دخول المصرف التجاري في مجال قروض التجزئة بتخفيض تكلفتها نتوقع أن يحدث ذات الفعل في قروض السكن.

5. سيسمح هذا القرض بتخفيف الحاجة لتخزين القيم بالعقارات وتخفيف ظاهرة جامعي الأموال: فهو يفتح المجال لمفهوم الودائع السكنية التي ستسمح بإيداع الأموال وتقاضي عوائد تبدأ ضعيفة قليلاً ولكنها متزايدة باستمرار ولن تساوي على الأمد البعيد عوائد الودائع العادية إلا إذا تم حل مشكلة السكن في سورية سواءً (بسبب انخفاض أعداد السكان، أو توفير مساكن بأعداد كبيرة...).

6. بما أن القروض والودائع السكنية مرتبطة بمستوى التضخم سترتفع وتنخفض حسب تقلباتها فتشكل طريقة للتحوط ضد انخفاض قيمة العملة.

7. تأمين مساكن للمغتربين بطريقة سهلة وبدون كفيل مما سيساعد على تأمين مصادر بالقطع الأجنبي.

8. تمهيد لطرح سندات خزينة للدولة دون أعباء فوائد ثابتة بل مع إمكانية تحقيق موارد للدولة لأن الدولة ستستفيد من تخصيص جزء من أية أرباح سيتم توزيعها على كل من المقترضين أو على ممولي الودائع السكنية.

9. تلبية حاجات رافضي التعامل مع الفوائد من المقترضين أو المودعين

10. قنوات لتسييل العقارات حيث تم تجميد سيولة كبيرة يمكن توجيهها لتمويل المشاريع التنموية

11. طريقة غير مسبوقة في تثبيت السيولة في المصارف على الأمد الطويل.

12. ستزيد المصارف من آجال قروضها بوجود تغطية لمخاطر تقلبات العملة أو تعثر المقترضين

13. إمكانية طرح هذا النوع من القروض على المغتربين خارج البلد بدون مشاكل.

بما أن أمريكا تعاني من أزمة الرهون العقارية هل يمكن لهذا القرض أن يخلق مثلها في سورية؟

الجواب بالنفي للأسباب التالية:

a. تسديد دفعة أولى 30% من قيمة القرض تستبعد المغامرين. بينما كان التساهل في تسديد الحد الأدنى من مسببات أزمة الرهن العقاري..

b. تسبب الجشع بأزمة الرهن، أما القرض السكني المقترح فإنه يشترط البدء بقسط شهري أقل من أي مصرف آخر بما فيها المصارف الإسلامية. هذا يعني إجبار المصارف خلال السنين القادمة على خفض عمولاتها وعوائدها مما سيعود بالنفع على الجميع.

c. تسبب الجشع والسعي لربح سريع بازمة الرهن أما هذا القرض فربحه ضعيف في البداية ومعقول على الأمد المتوسط والطويل

d. تسببت تقلبات أسعار العملة والفائدة المطبقة بأزمة الرهن، أما هذا القرض فيحوي ضمناً آلية التحوط ويوزع العبء بين مقترض ومدخر ومصرف.

e. تسبب غياب دور الدولة بأزمة الرهن، أما هذا القرض فيترك دوراً كبيراً لتوجهات الدولة نحو فئات محددة من الزبائن أو العقارات أو الضواحي أو المدن.

f. تسببت كثافة المزادات العلنية التي نجمت عن أزمة الرهن بانهيار أسعار العقارات. بينما وجود نافذة حق الريع في هذا القرض (تلبية الطلب الهائل على الاستئجار) قد يجنب المصارف المزادات العلنية بشكل كامل مما سيسمح بتخفيض منطقي لأسواق العقارات.

g. لن يخضع هذا القرض لأي جنون محتمل لأسعار العقارات كما حدث في الولايات المتحدة لأنه يفترض وضع سقوف لتخمين قيم العقارات القابلة للتمويل سواءً بناءً على وسطي آخر 3 أو 5 سنوات مع هامش أمان أو بناءً على معايير أخرى تجدها مناسبة إدارة المصرف أو الجهات الوصائية. كما أنه حتى ولو كان سقف القرض مفتوحاً فسيقيد بالعوامل التالية:

i. المدة: تزيد تكلفة القرض وتنخفض عوائد الوديعة كلما زادت مدة الاقتراض

ii. القيمة: تزيد تكلفة القرض وتنخفض عوائد الوديعة كلما زادت قيمة القرض

iii. القسط: تحدد له التنافسية والسيولة المتوافرة وسياسة المصرف حد أدنى.

iv. العدالة الاجتماعية: بالإضافة لتحديد الحد الأعلى للقرض (سعر المتر)، وزيادة التكلفة مع قيمة القرض، يمكن بدءاً من حجم قروض كبير نسبياً طلب وديعة أكبر من 30%. وبالتالي سيشكل القرض النسبة الأكبر من قيم عقارات أصحاب الدخل المحدود (والوديعة 30%) بينما سيشكل النسبة الأقل في عقارات الأغنياء (فضلاً عن طلب نسب أكبر للودائع).



كما نود التركيز على مجموعة من الملاحظات الهامة:

a) حسب السياسة التي ترغب بها الدولة يمكن التركيز على العقارات الجاهزة في البداية لأنها الأسهل أو تشجيع بناء العقارات الجديدة وإكساء الموجودة على الهيكل وهو الحل الأفضل لإنعاش الاقتصاد. وفي هذه الحالة تراعى الشروط التي سبق ذكرها أعلاه وبما يتماشى مع خطة الدولة في تشجيع مناطق دون أخرى أو نوع معين من العقارات بناءً على خطة تنموية تأخذ بالاعتبار الهواجس اللوجستيكية بما فيها الخدمات والاتصالات والمواصلات وتوافر المياه..

b) في هذا القرض يعتبر المقترض مستثمراً وممولاً أيضاً بنسبة وديعته (طالما كان ملتزماً بالتسديد في المواعيد المحددة). لذلك يمكن تغطية ما يتبقى من قيم العقارات إما من المصرف المعني بالتمويل أو من ودائع سكنية، مع الأخذ بالاعتبار الشرائح المستهدفة حيث أنه سيطلب من أصحاب القروض الكبيرة وطالبي العقارات الفارهة نسبة ودائع أعلى مما سيخفض احتياجات التمويل. وهنا نذكر بأنه يمكن لكل مصرف أن يقوم حسب سياسته بحصر تغطية القيم المتبقية بالحسابات والودائع بدون فائدة أو بالودائع السكنية. كما ننوه إلى أن الوضع الحالي في الاقتصاد السوري سواءً من حيث الحاجة للتمويل أو للترويج يتطلب البدء باعتمادات مبدئية لهذه الغاية لا تقل عن 50 مليار ليرة.

c) سيكون هذا القرض هو الحالة الوحيدة التي تزيد بها الأرباح كلما تعثر المقترضون. ولن تعاني المصارف من مشكلة لأن البديل عن المقترض موجود بكثافة وهو المستأجرون. وسبق أن أشرنا إلى أن عمليات المماطلة بالتسديد أو السمسرة ستكون محدودة لسببين:

a. سيتم إخلاء كل من يثبت أن شخصاً أو عائلة أخرى تستفيد من العقار سواءً بعقد جانبي أو رسمي (مع التنويه إلى أن عقد التأجير الأصلي موثق لدى المحافظة).

b. يتوقع أن تؤكد الجهات الوصائية بقرار رسمي على أن هذا النوع من عقود الإيجار يخول المصرف إخلاء العقار من شاغله (ولو كان مالكاً) في حال إخلاله بشروط التسديد.

d) يسمح هذا القرض بتحويل نقاط الضعف في الاقتصاد السوري إلى نقاط قوة حيث أنه لا يمكن للأرباح أن تنخفض إلا إذا كانت سقوف أسعار العقارات غير مدروسة جيداً، أو إذا تم حل مشكلة السكن بسورية، أو إذا انخفض عدد السكان، أو إذا أصبح التضخم سالباً... وهي احتمالات نعتقد بأنها ستكون بعيدة عن التحقق في الأمد القريب أو المتوسط.

e) ستحتاج صياغة العقود المذكورة أعلاه وبرمجة الإجراءات إلى عدة أشهر بعد الموافقة على المبادئ التي بنيت عليها هذه الفكرة. وستساعد البرمجيات والمحاكاة التي سيتم تحضيرها في فهم هذه القروض ومنحها بسرعة. حيث سيتم طباعة مختلف العقود المطلوب توقيعها مع المشتري والبائع فور الاتفاق على:

a. توافق التخمين مع السعر المطلوب

b. مدة القرض

c. قبول توقيع عقود اليجار والاستئجار ومقدار البدلات مع كل من البائع والمشتري

d. دفع قيمة الوديعة والشهور الثلاثة

e. قبول مختلف الشروط الواردة في العقود

f. تسديد العمولات المطلوبة في البداية.

f) تحدد حسابات خاصة بهذا القرض من حيث العمولات ومختلف الأرباح.... بحيث يمكن في أي لحظة معرفة حجم الأرباح المحققة من هذا القرض.

g) هناك ضرورة لإنشاء شركات أو وحدات أو دوائر أو مديريات متخصصة في كل مصرف لمتابعة عمليات التأجير والعقارات ومتابعة تخمينها وتحصيل أجورها في حال دعت الحاجة والإشراف العام على كل ما يتعلق بالدعاية والإعلان اللازمة لتحسين إدارتها.

h) يمكن من خلال تحضير برمجيات خاصة على موقع المصرف الترويج لأي عقار متعثر بإجراء مزادات عبر الشبكة وفق التالي:

a. تعرض صور العقار المعني ومواصفاته وعدد سنوات الأجرة المتاحة والأجرة الأدنى المطلوبة

b. تحدد مدة معينة لتقديم المزايدات على الأجرة

c. يسمح بتقديم المزايدات لكل من يقبل تسديد (ببطاقة دفع إنترنت) مبلغ مقطوع يتفق عليه (غير قابل للاسترداد) لتأكيد جدية الشخص المعني بعد إدخاله عنوانه وطريقة الاتصال به. ولمزيد من حصر الجدييين في هذا النوع من الطلبات، يمكن أن يغطي المبلغ أيضاً أجرة ثلاثة أشهر قابلة للاسترداد في حال عدم الموافقة على الطلب,

d. في نهاية المدة المحددة يتم اختيار الفائزين بناءً على مجموعة من المعايير مثل أفضل سعر، أطول مدة استئجار، أسرع بدء للاستئجار، الحالة العائلية، ترتيب طلب الاستئجار...

e. ويمنح الفائز فترة محددة (يومين أو أكثر) لاستكمال المطلوب وزيارة العقار وإلا يؤخذ الشخص التالي.

f. في حال عدم توافر عدد كاف من المتسابقين يمكن إما إعادة المزايدة أو تمديدها

g. بهذه الطريقة ونظراً لتوافر الطلب الكبير على الاستئجار نجد أن إدارة الملفات المتعثرة ستكون سهلة من خلال إدارتها حاسوبياً، حيث سيكون المطلوب هو التالي:

i. إدخال معطيات العقارات المتعثرة (وهي في معظمها موجودة في البرنامج ولن يتغير فيها سوى الأجرة التي ستحدد حسب سنة التعثر)

ii. طباعة الدعوات للفائزين بعقود الاستئجار الجديدة

iii. في حال عدم قدومهم خلال الفترة المحددة إدارة عملية إبلاغ الفائز التالي أو التمديد أو إجراء المزايدة الجديدة.

i) التأكد من حسن صياغة العقود والتمعن في آلية التبليغ والموطن المختار للتبليغ من قبل المقترض تحسباً لأي تلكؤ ممكن في عملية التبلغ.

j) بما أن هذا النوع من القروض يسمح بتحقيق نسب أرباح متواضعة في البداية ومجزية فيما بعد، يمكن للحكومة أن تحدد توزيع الأرباح المحصلة على النحو التالي:

v 80% للتوزيع بين المقترض المودع وممولي الباقي من قيم العقارات (المصارف أو أصحاب الودائع السكنية المقترحة)

v 10% منها لصالح الخزينة العامة

v 10% المتبقية لتمويل القروض السكنية المدعومة (لاستكمال الدفعة الأولى إلى 30 أو 20% على الأقل) وذلك للشرائح أو للمناطق التي تتناسب مع خطة الدولة.

v ويمكن تخفيض النسب أعلاه لتخصيص 2.5% إذا وجدت الدولة ذلك مناسباً من أجل صندوق الزكاة بما يجعل من هذا المنتج منتجاً إسلامياً صرفاً لا لبس فيه.

وبهذه الطريقة نكون قد استبدلنا سندات الخزينة بأدوات توظيف توفر دخلاً للجميع بمن فيهم الدولة بدلاً من أن نكلف الخزينة العامة أعباء خدمة السندات.

k) في حال تواجد سياسة دعائية وإعلامية جيدة سيكون الإقبال على الودائع السكنية كبيراً جداً خاصة بالنسبة للمدخرين (بما فيهم المتقاعدين) الذين لا يجدون أي وسيلة لتوظيف أموالهم مع عوائد قابلة للزيادة بما يضمن لهم دخلاً مقبولاً يتماشى مع حجم التضخم. وهنا نجد وجهاً جديداً من أوجه اقتصاد السوق الاجتماعي. يمكن للمصارف طرح ودائع بقيم دنيا ولآجال تتناسب مع خطة كل منها وحاجاتها لتغطية المكشوف من قيم العقارات الممولة أو تلك التي تهدف لتمويلها.



إضافة إلى كل ما ورد في الملاحظات الهامة اعلاه نفند فيما يلي الموقف المتوقع لكل من المقترضين والمدخرين والمصارف والدولة ونوجزها بالتالي:

للمقترضين

1. حسب الدخل يتم تحديد القسط الشهري وبما ينسجم مع متطلبات الدين

2. المقترض مستثمر أيضاً تسهم أرباحه الشهرية بتخفيف العبء الشهري ويسترد الوديعة بالنهاية

3. كلما تعثر البعض انخفض العبء الشهري سواءً بسبب انتقال أرباح المتعثر إلى الملتزمين أو بسبب توافر مستأجرين يدفعون بدلات إيجار أعلى مما كان يدفع المقترض الأصلي المتعثر.

4. قد يأمل المقترض المستأجر أن يتمكن المصرف من إيجاد مستأجرين يدفعون بدلات مرتفعة مما قد يسمح له باسترجاع العقار في نهاية القرض دون الحاجة لتسديد أي مبلغ إضافي.

5. تكلفة القرض أقل من أي قرض آخر له ذات القيمة وذات المدة (وذلك طالما أن التضخم معدوم أو في مستويات متواضعة)

6. لا داعي لوجود كفيل والمنح سريع



وجهة نظر المستثمرين والمكتتبين المحتملين على الودائع السكنية

v أداة توظيف مغرية وآمنة وبديل مقبول وآمن وأكثر سيولة (في حال طرحه كمنتج في البورصة السورية) كملجأ لتخزين القيمة بالمقارنة مع الذهب والعقار.

v كلما توافر مستأجرون يدفعون بدلات إيجار أعلى مما كان يدفع المقترض الأصلي المتعثر قد يتمكن هؤلاء في نهاية القرض المعني من تحصيل أرباح استثنائية من خلال تحصيل الجزء الأكبر مما يفيض من قيم المدفوعات عن المبالغ والأقساط المستحقة قبل إعادة العقار إلى مالكه الذي كان متعثراً. وهذا ما يفسر الإصرار على منع المقترضين من التأجير غير القانوني للعقار إلى مستأجرين جدد.

v بهذه الطريقة قد تصبح هذه الودائع المغرية جداً على الأمد البعيد وسيلة للادخار يخصصها المواطنون لأولادهم نظراً للأرباح المجزية التي تنتظرهم على الأمد البعيد

v بما أن التقدم بالزمن سيجعل من هذه الودائع أداة مغرية يمكننا أن نتخيل الإقبال الكبير عليها خلال السنوات المستقبلية وإمكانية تسعيرها من خلال البورصة كأداة ادخار أساسية وقابلة للتداول.

v تحوط يخفف من مخاطر انخفاض قيمة العملة أو زيادة التضخم

v التحول عن الادخار بالذهب والعقار.

v قرض تنافسي حتى مع المصارف الإسلامية ويشجع على ما فيه مصلحة العموم والدولة ويتناسب مع القناعات الإسلامية وينسجم مع متطلبات الدين من حيث أرباح التوظيف أو شكل الاقتراض



للمصارف

1. سبل لتوظيف سيولة هائلة صعب سابقاً إقراضها إما خوفاً من التعثر أو من بطء القضاء لتحصيل الحقوق.

2. إمكانية إصدار ودائع سكنية (كما ورد أعلاه) أو سندات دين أو شهادات إيداع مرتبطة بالمشروع السكني مع ريع متغير مرتبط بأرباح القروض السكنية

3. تحوط تلقائي تجاه تقلبات العملة والتضخم وتقاسم المخاطر مع المقترضين والمودعين

4. طريقة جديدة لضمان ودائع طويلة الأمد غير مسبوقة.

5. التنافس المصرفي لمصلحة المقترض: لأن تكلفة القروض ستنخفض في ظل هذا القرض.



للحكومة

1. توظيف السيولة المتراكمة في المصارف وخلق أدوات مربحة للدولة بدلا من طرح سندات خزينة مكلفة.

2. إيجاد توليفة مناسبة مع المعنيين والمهتمين بتطبيق قانون الاستثمار والتمويل العقاري.

3. الإسراع في تبني جميع التعديلات اللازمة لضمان تنفيذ وتعميم هذا القرض على جميع المصارف العاملة في القطر والتي تعاني من التخمة في سيولتها،

4. تنشيط كبير للاقتصاد السوري، لأن تنشيط القطاع السكني ينشيط قطاعات كثيرة مما يعني مزيداً من النمو والموارد. وسيسمح ذلك بالاستفادة من الأزمة العالمية في حال تنشيطه للحصول على أسعار المواد الأولية وعقود غير مسبوقة من العالم الخارجي مما سيساعد في مواجهة أي ركود محتمل في الآونة القادمة

5. تأمين فرص عمل كثيفة

6. تحويل نقاط ضعف الاقتصاد إلى قوة بحيث لا تحتاج الحكومة إلى تقديم الدعم المادي للصناعيين والتجار المتعثرين لأنها ستكون قد قدمت المساعدة لهم عبر تحريك الطلب.

7. توفير السكن للجميع بأقساط تتناسب مع القوة الشرائية،

8. سيسمح تشجيع الناس على التوظيف في الودائع السكنية في توفير معطيات أكبر عن حجم الأرباح الحقيقية للمدخرين مما سيسمح بتحقيق سياسة ضريبية متوازنة بين أصحاب الدخل وأصحاب الثروات والمستهلكين. ولا بد من الإشارة بأنه بعد عدة سنوات سيكون التوجه أكبر للتوظيف في هذه الأدوات (رغم أن حصة الدولة الأولية منها هي 20% يمكنها في البداية تخفيضها ومن ثم زيادتها في حال وجود إقبال كبير عليها).

9. طريقة لتجنب ظهور جامعي الأموال الذين يستفيدون من عدم وجود قنوات لتوظيف الأموال.

10. ستسمح هذه القروض بالتخلص من مشاكل الجمعيات التي يشكل المكتتبون بقصد السمسرة على بيع أدوارهم النسبة الأكبر. ونتوقع في حال طرح هذا القرض أن الجزء الأكبر سيتحولون نحوه نظراً للشروط الملائمة لوضع وإمكانات كل طالب سكن.

ختاماً بما أنه لا يمكن إعداد البرمجة النهائية لما ورد أعلاه إلا بعد بلورة مختلف المعطيات والمفاهيم والمنطلقات المقبولة من قبل الجهات الوصائية، نعتقد بأنه سيكون من المفيد طرح هذا النوع من المقترحات على كل من:

v المعنيين بالخطط العمرانية أو السكنية والأمور الدينية لمعرفة مقترحاتهم بهذا الخصوص

v وسائل الإعلام لمعرفة نبض العموم وآرائهم خاصة بعد تطوير برنامج محاكاة يوضع على موقع المصرف التجاري السوري وغيره من المواقع التي ترونها مناسبة بما يجعل الرؤية أكمل وأشمل.

ومن خلال هذه الحوارات يمكن تحديد ما يلي:

1. الموازنة السنوية لهذا النوع من القروض

2. المدن والضواحي ونوعية الأبنية المستهدفة (سكن، محلات،...) أكثر من غيرها

3. طرق مقاربة السوق لشرح المنتج الجديد للمعنيين داخل أو خارج القطر(المودعين المحتملين بالعملة المحلية أو الأجنبية، المصارف الراغبة بالإقراض، المقترضين المحتملين)

4. بلورة أفضل لطرق التوظيف في الودائع السكنية

5. طريقة شرح وتحضير أمثلة ضمن سيناريوهات لمختلف أنواع الودائع السكنية.

آملين أن يكون ما عرض أعلاه مقترح يناسب الجميع من مقترضين ومودعين ومصارف ودولة عموماً.

المديــر العــام



الدكتور دريـد أحمـد درغـام